Консервация зданий и объектов: что стоит знать о причинах и способах ее проведения

Почему объект строительства могут законсервировать

Строительство может быть прекращено, а само здание законсервировано в следующих ситуациях:

• закончилось/приостановлено финансирование проекта;
• заказчик обанкротился;
• выявлены нарушения в проекте;
• принято решение об изменении характера строительства (объемов, вида, подрядчиков), поэтому требуется временно приостановить работы;
• инвесторы решили продать недострой.

Возможны и другие ситуации, при которых временно прекращают возводить или реконструировать капитальный объект. Чтобы он не потерял эксплуатационные характеристики, его необходимо защитить от воздействия разрушающих факторов. Таким образом, консервация зданий (объектов) — это временное состояние стройки, при котором работы прекращены на определенный или неопределенный период. Их приостановка обязательно должна быть задокументирована. Это необходимо для учета затрат и избегания налоговых штрафов.

Как документально оформить консервацию строительства

Правила консервации и расконсервации объектов прописаны в законе. Алгоритм действий включает пять основных этапов.

1. Составление акта об остановке работ. Документ оформляется по определенному шаблону, обязательно подписывается подрядчиками и затем направляется всем заинтересованным лицам. На основании акта далее формируется решение о консервации.
2. Оформление решения о консервации. В нем следует указать тип работ и сроки, ответственных за безопасность и сохранность недостроя лиц, время оформления технической документации, сумму расходов. Важно зафиксировать дату, с которой стройка будет считаться законсервированной. Благодаря четким действиям можно избежать проблем с контролирующими органами и подрядчиками. Решение составляется на основе приказа о консервации.
3. Уведомление. В течение 10 дней застройщик должен сообщить об остановке работ подрядчикам и инстанции, выдавшей разрешение на возведение/реконструкцию здания, а также строительному надзорному органу.
4. Инвентаризация. Подрядчики и застройщик проводят опись выполненных работ, фиксируют, сколько материалов использовано и содержится на стройке, какое оборудование есть, в каком состоянии конструкции, какая документация имеется.
5. Составление перечня работ. Подрядчик, застройщик, проектная компания и заказчик расписывают действия, которые нужно предпринять в связи с консервацией здания, и формируют смету. На основании составленного перечня выставляются счета и субсчета для оплаты работ. Субсчет используется для детального контроля операций в бухгалтерии, позволяет разделить процессы на мелкие этапы, чтобы упростить их учет и анализ.

Данный алгоритм подходит в ситуации, когда стройка замирает на шесть и более месяцев, но планируется ее возобновить.

Перечень работ по консервации

Необходимость проведения тех или иных работ по защите объекта на время остановки строительства обусловлена различными факторами, в числе которых тип здания, особенности его конструкции, степень завершенности и длительность предполагаемого простоя. Чаще всего в обязательный перечень включат четыре категории мероприятий.

• Закрытие проемов. Пыль, листья деревьев, влага, ветер наносят ущерб, вредят уже готовым сооружениям, стенам и перекрытиям. Если тщательно закрыть оконные и дверные проемы, можно предотвратить порчу имущества.
• Подготовка временной крыши и стен. От воздействия неблагоприятных погодных условий спасают защитные ограждения. Они позволяют в период простоя сохранить объект в первоначальном состоянии.
• Отключение коммуникаций. Чтобы не допустить утечки газа или воды, короткого замыкания или поломки оборудования, надо обесточить объект, отключить водопровод и газ.
• Организация охраны. Наем сторожей и установка видеонаблюдения необходимы, чтобы не допускать несанкционированного проникновения посторонних и злоумышленников на замороженную стройку.

Варианты консервации

Способ организации и выбор средств защиты зависят от стадии строительных работ. Консервация может понадобиться на этапе котлована, фундамента, стен и готового здания с подключенными коммуникациями.

Фундамент

Перечень работ по защите зависит от вида фундамента. Если он свайный, то выступающие из земли части закрывают непучинистым грунтом, ростверк защищают битумной мастикой, праймером и пленкой. Для ленточного фундамента может понадобиться дренажная система, опалубку снимают, вертикальные конструкции изолируют от влаги специальными покрытиями или рулонными материалами, верх укрывают пленкой.

Стены

Возведенные стены опасно оставлять без крыши или перекрытия на длительный срок, поэтому при консервации их обязательно защищают от осадков. Для этого выполняют:

• укрытие горизонтальных поверхностей гидроизоляционными материалами;
• укрепление распорками;
• устилание полов пленкой;
• забивание или затягивание оконных и дверных проемов пленкой;
• монтаж временной кровли из рубероида, полиэтилена или гидрозащитного материала.

Теплый контур

Теплым контуром называют частный недострой, в котором есть окна и двери, проведены коммуникации, но отопления еще нет. Чтобы законсервировать такой объект, нужно отключить электричество, слить воду из водопроводной и других систем, сделать отмостку для отвода влаги с крыши.

Инструменты и оборудование

Материалы, оборудование, инвентарь и другие предметы, оставшиеся на стройке в момент заморозки работ, также нужно защитить. Пиломатериалы штабелируют с разделением досок, бруса или других изделий слоем гидроизоляции, это необходимо для вентиляции. Сверху делают навес или укрывают тентом. Стеновые материала типа газо- или керамзитобетона укладывают на палеты, не снимая заводскую упаковку. ЖБИ-конструкции — плиты, блоки, лестничные марши — в специальной защите обычно не нуждаются.